"Что такое обычная квартира"

Отвечает управляющий директор РК «Абсолют-Иркутск», Окунев Сергей Валерьевич:

Квартиры на вторичном рынке – особая категория объектов недвижимости. Это наследие советского прошлого. Владельцами становятся внуки или правнуки тех, кто получил новую квартиру за заслуги перед государством в середине или ближе к концу XX века.
Неважно, идет ли речь об одно-, двух- или трехкомнатной квартире. Они все уступают современным аналогам по площади и удобству планировки. Высота потолков (в среднем) – от 2,50 до 3.2 метра. Ванная комната и туалет часто совмещены. Коридор имеет встроенный и потолочный шкафы. Очень часто подобные конструкции демонтируются ради увеличения свободного пространства. Комнаты обычно правильной формы.

Мы, естественно, сталкиваемся только с теми квартирами, которые выставляются на продажу. Сегодняшние хозяева «вторички» не стремятся делать качественный ремонт. Если во время осмотра квартиры перед покупкой вы заметите пластиковые стеклопакеты на окнах, новые трубы и установленный счетчик на воду, считайте, что вам повезло. В большинстве объектов, выставленных на продажу, нет даже новых обоев. А уж о замене пола и говорить не приходится.

При этом сами хозяева могут искреннее считать, что у них сделан ремонт. Но по факту в квартире старые отклеившиеся обои и деревянные скрипучие полы. Пусть вас не удивляет такая ситуация: многие собственники уверены, что ремонт не имеет срока давности.

Квартиры на вторичном рынке обычно покупают пустыми, без мебели. Ее завезут новые хозяева – это или граждане из стран СНГ, покупающие недвижимость для своих детей, или молодые семьи, планирующие стать родителями. Прошлые хозяева могут оставить новоселам встроенную кухню или шкаф-купе: они, скорее всего, просто не впишутся в другую квартиру, которая отличается по планировке.
Цель продажи квартиры на вторичном рынке – получить наличные. Реже – приобрести новое жилье, большее по площади. На внутреннюю отделку в будущей квартире внимание тоже практически никто не обращает. Расхожая фраза: «Ремонт сделаем сами».
«Обычная квартира в России» – очень широкое понятие. Слишком различны истории строительства в разных областях краях и городов даже в пределах одной административной единицы. Тем не менее, есть несколько общих черт и характеристик понятия «обычная квартира», которую можно найти в любом, даже самом небольшом городе России.
Первая отличительная черта – дома, в которых располагаются квартиры. Это, как правило, не новые панельные и кирпичные дома. В которых планировка соответствовала еще советским нормам и представлениям о комфортном жилье. Что не всегда означает малую общую или жилую площадь квартиры. Скорее всего, расположение жилых комнат, кухни и санузла, квадратура комнат будет не совсем правильными по современным стандартам. При этом сама планировка квартиры будет стандартной для данного класса жилья отдельно взятого населенного пункта.

Второе, что объединяет «обычные» квартиры, – их внутреннее состояние. В таких квартирах, как правило, давно не делался капитальный ремонт. Или же состояние квартиры пришло в слишком «жилое» состояние после хорошего ремонта несколько лет назад.

В всех случаях потенциальному покупателю придется делать ремонт квартиры практически сразу после въезда. Будет ли это «косметика» и полноценный ремонт – в каждом случае решается индивидуально.

Третья особенность «обычных квартир» – рыночная востребованность. Как правило, «обычные» однокомнатные квартиры – самые востребованные на рынке в любых экономических условиях в любом городе страны. Причина проста: такие квартиры – идеальный вариант для «первого жилья». Когда в квартиру покупает молодой человек или девушка. Или когда семья переезжает издалека в новый для себя город.

Большинство «обычных» однокомнатных квартир продаются раз в три-четыре года, так как собственникам со временем необходима площадь побольше. А покупатель на такую квартиру найдется всегда и достаточно быстро.

Двух- и трехкомнатные квартиры, которые можно отнести к «обычным», далеко не всегда продаются быстро, но очень часто находят своего покупателя в разумные сроки. Потому как соотношение «цена-состояния объекта» зачастую наиболее выигрышное из представленных квартир на рынке.
Чем различаются «обычные квартиры» в разных частях страны, так это диапазоном площадей.
Если мы возьмем Москву и небольшой город с населением двадцать - тридцать тысяч человек, то получим противоречивые результаты.

Если в небольшом городе однокомнатная квартиры площадью 35 кв. метров считается «обычной», то в столице это будет недвижимость гораздо ниже классом, чем просто «обычная». Площадь однокомнатных квартир в Москве, которые можно рассматривать в данном классе, начинается от 40-42 кв. метров.

Аналогичная ситуация и в категория двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Разница в площадях в диапазоне 6-10 кв. метров между многокомнатными квартирами в столице и небольшом городе никого не должна удивлять.

Сегодня на рынке купли-продажи вторичной жилой недвижимости России правят бал именно «обычные квартиры». Которые нужны людям, чтобы «сделать ремонт и жить». А такая потребность есть у людей независимо от ситуации в стране и состояния самого рынка недвижимости. Рынок «обычных квартир» будет существовать всегда, меняться будет только его качественный состав.

Где-то (в Москве, Санкт-Петербурге, городах-миллионниках) «обычные» квартиры будут лучшего качества, чем сегодня, уже в ближайшие пять-семь лет. А там, где темпы нового строительства не поспевают за процессом старения жилого фонда, «обычными» квартирами могут стать объекты даже худшего качества, чем сегодня.

Отвечает директор по инновационному дизайну квартир Brainstorm Buro Галина Тишутина:
Как дизайн-бюро мы ежедневно имеем дело с «типичными» квартирами на вторичном рынке. Правда, мы потом из них делаем что-то более пригодное для современной жизни. На наш взгляд, очень хорошо, если покупатель выбирает квартиру, уже точно понимая ее скрытые плюсы.

Типичные квартиры на «вторичке» — это типовые серии домов, это почти всегда маленькие кухни и тесные санузлы. И часто это плачевное состояние «под полный демонтаж», которое нас очень привлекает. Ведь за это можно получить хорошую скидку от продавцов и потратить ее на ремонт своей мечты. Однако при покупке нужно очень внимательно смотреть за состоянием коммуникаций и электрической проводки в подъезде в целом. И даже если квартира очень нравится, не спешить с решением, а взвесить и эти риски тоже и думать наперед.

Если вы настроены на покупку квартиры, чтобы сделать потом капитальный ремонт, то на первый план выходят «скрытые возможности» квартиры. Главное – это возможности перепланировки, чтобы увеличить, например, кухню и санузлы. Наши клиенты часто берут с собой дизайнера уже на этапе подборы квартиры для покупки. Это позволяет вместо реальности в виде старых темных обоев, ржавых труб и кранов, темных комнат, заставленных знаменитой румынской мебелью разглядеть функциональную, современную, а главное, ликвидную в дальнейшем квартиру вашей мечты.

Отвечает исполнительный директор салона «Фиоренте», российского поставщика итальянских декоративных красок и штукатурок на рынок Санкт-Петербурга, Екатерина Осминина:
Сейчас принципиально меняется понимание «обычной квартиры», что связано с большим количеством новых предложений на рынке недвижимости и большим количеством людей, которые меняют жилье. Если бы мы с Вами говорили двадцать лет назад на эту тему, то я бы сказала, что обычная квартира — это двухкомнатное жилье с маленькой кухней, типовой обстановкой. Сейчас у «обычных квартир», на мой взгляд, единственный общий признак –большая кухня с обеденной зоной, и, как правило, отсутствие гостиной как отдельной комнаты. Именно эта тенденция четко прослеживается на рынке. Далее все очень и очень индивидуально, и, пожалуй, именно этот признак можно назвать второй характерной чертой «обычной квартиры» – индивидуальность.
Как мы ранее указали, обычная квартира – это двухкомнатное жилье с маленькой кухней и небольшими площадями комнат. Вспомните, как раньше жили в России: «голова на голове». Для того чтобы расселить людей из коммуналок, строилось очень много квартир небольшой площади. Если в двухкомнатной квартире жило 4-5 человек – это было счастье, но счастье с узкими проходами между шкафами и кроватями! Сейчас если люди не имеют возможность сменить жилье, то они обустраивают свои квартиры в соответствии с новыми веяниями и технологическими возможностями. Огромное количество современных систем подвесов для комнат и кухонь, подъемных кроватей, многоярусных предметов мебели позволяют грамотно освободить и зонировать пространство для каждого члена семьи.
Если говорить о площадях старого фонда, то мы бы назвали такие данные: однокомнатные квартиры – 20-25 кв. метров, двухкомнатные – 45-55 кв. метров, трехкомнатные – 60-80 кв. метров. А вот назвать какие-то средние цифры о состоянии, ремонте, обстановке крайне сложно.